Wiosna 2025 roku przynosi kolejne zmiany na rynku nieruchomości, który od kilku lat znajduje się w fazie korekty po pandemicznym boomie. Choć ceny w niektórych segmentach ustabilizowały się, to wciąż widoczne są wyraźne różnice pomiędzy poszczególnymi regionami kraju. Poniższa analiza przedstawia aktualną sytuację, opierając się na najnowszych danych z pierwszego kwartału 2025 roku.
Główne trendy kształtujące rynek
1. Spowolnienie w segmencie deweloperskim
W porównaniu z rekordowymi latami 2021-2023, obecnie obserwujemy wyraźne ochłodzenie na rynku pierwotnym. Deweloperzy, zmagający się z wysokimi kosztami budowy (materiały nadal droższe o ok. 18% w stosunku do 2020 r.) oraz ograniczonym popytem, zmniejszyli skalę nowych inwestycji. W efekcie w wielu miastach liczba rozpoczynanych projektów spadła nawet o 30%.
2. Rynek wtórny – więcej okazji dla kupujących
Na rynku wtórnym sytuacja wygląda nieco inaczej. Właściciele mieszkań, którzy wcześniej wstrzymywali się ze sprzedażą w oczekiwaniu na wyższe ceny, teraz coraz częściej decydują się na negocjacje. W dużych aglomeracjach można zaobserwować wzrost podaży mieszkań o 10-15% w stosunku do ubiegłego roku, co daje kupującym więcej możliwości wyboru.
3. Wynajem jako alternatywa
W związku z utrzymującymi się wysokimi ratami kredytowymi (średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż powyżej 6%), wielu młodych ludzi rezygnuje z zakupu na rzecz wynajmu. W Warszawie czy Krakowie ceny najmu wzrosły średnio o 8% w ciągu ostatnich 12 miesięcy, co jednak nadal jest bardziej opłacalne niż zaciąganie kredytu przy obecnych cenach nieruchomości.
Ceny mieszkań w kwietniu 2025 – gdzie rosną, a gdzie spadają?
Według najnowszych danych:
- Warszawa: średnia cena za m² wynosi 14 200 zł (wzrost o 2% r/r)
- Kraków: 12 900 zł/m² (+1,8%)
- Wrocław: 12 400 zł/m² (+1,5%)
- Poznań: 11 600 zł/m² (+0,9%)
- Trójmiasto: 12 100 zł/m² (+1,2%)
Natomiast w mniejszych miastach, takich jak Lublin, Białystok czy Olsztyn, ceny pozostają stabilne lub notują niewielkie spadki (do -2% r/r).
Tabela: Średnie ceny mieszkań w wybranych miastach (kwiecień 2025)
| Miasto | Cena za m² (zł) | Zmiana r/r | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 14 200 | +2,0% | |||
| Kraków | 12 900 | +1,8% | |||
| Wrocław | 12 400 | +1,5% | |||
| Poznań | 11 600 | +0,9% | |||
| Gdańsk | 12 100 | +1,2% | |||
| Łódź | 9 500 | -0,5% | |||
| Białystok | 7 800 | -1,5% |
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS i raportów rynkowych (kwiecień 2025)
Czy obecne ceny są adekwatne do wartości?
Eksperci wskazują, że rynek w największych miastach powoli wraca do bardziej racjonalnych wycen, choć wciąż można mówić o lekkim przewartościowaniu w segmencie apartamentowców i lokali premium.
Szczegółową analizę tego zagadnienia przedstawili eksperci z portalu RynekMieszkaniowy.pl w artykule o wartości nieruchomości w 2025 roku."
(link do publikacji: https://rynekmieszkaniowy.pl/czy-mieszkania-w-polsce-sa-przewartosciowane-analiza-rynku-nieruchomosci-w-2025-roku/)
Prognozy na drugą połowę 2025 roku
W nadchodzących miesiącach kluczowe będą:
- Dalsze decyzje RPP w sprawie stóp procentowych – jeśli inflacja ustabilizuje się, możliwe kolejne obniżki, co zwiększy dostępność kredytów.
- Programy mieszkaniowe – czy rząd wprowadzi nowe formy wsparcia dla kupujących (np. dopłaty do kredytów dla rodzin)?
- Kierunek migracji zarobkowych – czy pracownicy będą nadal skupiać się w największych miastach, czy może wzrośnie popyt na mniejsze ośrodki?
Warto zapamiętać
Obecny rynek nieruchomości w Polsce znajduje się w fazie korekty, a ceny w niektórych regionach mogą jeszcze nieznacznie spadać. Kupujący z większą siłą negocjacyjną mają szansę na lepsze warunki transakcji, zwłaszcza na rynku wtórnym. Warto śledzić zmiany w polityce kredytowej i ewentualne nowe programy rządowe, które mogą wpłynąć na decyzje zakupowe w kolejnych miesiącach.
Więcej szczegółowych analiz dostępnych jest na stronach branżowych, m.in. na RynekMieszkaniowy.pl.
Komentarze